¿Qué debe hacer una comunidad de propietarios cuando recibe la noticia de que en uno de sus pisos se va a producir un desahucio? ¿Puede intervenir? ¿Tiene alguna responsabilidad? ¿Debe informar al resto de vecinos?
La respuesta exige diferenciar claramente entre el procedimiento judicial de desahucio y las obligaciones propias de la comunidad de propietarios. Un desahucio es un procedimiento que corresponde a los tribunales y, por tanto, la comunidad no puede ejecutarlo, paralizarlo ni sustituir a las autoridades judiciales.
1. Lo primero: conocer qué tipo de desahucio se está produciendo
Antes de adoptar cualquier medida es importante conocer, dentro de los límites legales, el origen del procedimiento.
Puede tratarse, por ejemplo, de un desahucio por:
· Impago de rentas de alquiler.
· Finalización del contrato de arrendamiento.
· Ocupación sin título.
· Ejecución hipotecaria.
· Otras circunstancias relacionadas con la pérdida del derecho a ocupar la vivienda.
La comunidad no tiene que convertirse en parte del procedimiento judicial por el mero hecho de que el inmueble forme parte del edificio.
El proceso corresponde al propietario, arrendador, entidad financiera u otra parte legitimada y al juzgado competente.
2. La comunidad no puede impedir ni ejecutar el desahucio
Una de las cuestiones más importantes para presidentes y administradores es saber hasta dónde llegan sus competencias.
La comunidad no puede cambiar cerraduras, impedir la entrada de una comisión judicial, cortar suministros, bloquear accesos a la vivienda ni realizar
actuaciones destinadas a conseguir por sus propios medios que el ocupante abandone el inmueble.
Por tanto, la comunidad debe mantenerse al margen de la ejecución material del desahucio.
3. ¿Debe el presidente avisar a todos los vecinos?
No existe una obligación general de comunicar a todos los propietarios que en una determinada vivienda se va a producir un desahucio.
Además, la comunidad debe actuar con especial prudencia respecto a la información personal de las personas afectadas.
El hecho de que una persona vaya a ser desalojada no convierte su situación personal en información de interés para el conjunto de la comunidad.
La comunicación a los vecinos debería limitarse, en su caso, a aquellas cuestiones que afecten realmente al funcionamiento del edificio: posibles restricciones temporales de acceso, presencia de una comisión judicial, trabajos posteriores en la vivienda o cualquier incidencia que afecte a elementos comunes.
4. ¿Puede la comunidad colaborar con la comisión judicial?
Sí, siempre dentro de sus competencias.
Si la comisión judicial necesita acceder al edificio para realizar una actuación relacionada con el lanzamiento, la comunidad, a través del presidente, administrador o persona responsable del inmueble, puede facilitar el acceso a las zonas comunes cuando corresponda.
5. ¿Qué ocurre si el propietario debe dinero a la comunidad?
Esta es una cuestión diferente.
El hecho de que exista un desahucio no elimina las obligaciones del propietario frente a la comunidad.
Si existen cuotas comunitarias pendientes, la comunidad puede reclamar esas cantidades por los procedimientos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal. Actualmente, el artículo 21 permite reclamar judicialmente las cantidades debidas en concepto de gastos comunes mediante el procedimiento monitorio especial de las comunidades de propietarios.
Por tanto, pueden coexistir dos procedimientos completamente diferentes:
Desahucio: afecta al derecho a ocupar la vivienda y corresponde a los tribunales.
Deuda con la comunidad: afecta a las obligaciones económicas del propietario frente a la comunidad y puede ser reclamada por esta.
6. ¿Y si el ocupante está provocando problemas de convivencia?
Aquí también es necesario distinguir.
Que exista un procedimiento de desahucio no significa que la comunidad pueda actuar contra el ocupante por el mero hecho de que vaya a ser desalojado.
Sin embargo, si mientras permanece en la vivienda desarrolla actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, la comunidad sí puede utilizar los mecanismos que establece la Ley de Propiedad Horizontal.
Es decir, el problema de convivencia debe tratarse por sus propios cauces, independientemente de que exista o no un procedimiento de desahucio.
7. ¿Debe convocarse una Junta extraordinaria?
En principio, no es necesario convocar una Junta simplemente porque vaya a ejecutarse un desahucio en una vivienda del edificio.
La Junta debe intervenir cuando exista algún asunto que sea competencia de la comunidad.
Por ejemplo:
· Una deuda importante del propietario con la comunidad.
· Daños ocasionados en elementos comunes.
· Obras necesarias en zonas comunes.
· Problemas de convivencia que requieran el ejercicio de acciones de cesación.
· Medidas de seguridad o mantenimiento que afecten al conjunto del inmueble.
8. ¿Qué ocurre con la vivienda después del lanzamiento?
Una vez realizado el lanzamiento, la comunidad debe seguir actuando como lo haría ante cualquier otro inmueble.
Si la vivienda queda vacía, el propietario seguirá teniendo sus obligaciones con la comunidad.
Si existen desperfectos en elementos comunes, deberán documentarse y comunicarse al propietario o a quien corresponda.