Las comunidades de propietarios se enfrentan con frecuencia a conflictos como los derivados de fugas de agua, roturas de tuberías o inundaciones que terminan afectando a elementos comunes del edificio. El problema se agrava cuando el origen de los daños se encuentra en una vivienda particular y su propietario se niega a reparar los desperfectos ocasionados y esa negativa se prolonga a pesar de los requerimientos que se le realiza desde la administración de la comunidad de propietarios.
La importancia de actuar con rapidez
Las inundaciones y filtraciones son una de las principales causas de litigios en las comunidades de propietarios. Por ello, tanto la comunidad como el propietario responsable deben actuar con rapidez para evitar que el problema se agrave. Una gestión temprana permite reducir costes, evitar enfrentamientos vecinales y preservar el buen estado de conservación del edificio
La obligación de reparar los daños causados
Cuando una inundación tiene su origen en un elemento privativo —por ejemplo, una tubería interior de una vivienda, una lavadora defectuosa o una fuga en un baño o por la rotura de un termo— el propietario responsable tiene la obligación de asumir la reparación de los daños que haya provocado.
Esta responsabilidad no se limita únicamente a los daños sufridos por otros vecinos. También alcanza a los elementos comunes afectados, como portales, escaleras, garajes, cuartos de instalaciones, ascensores o zonas de paso.
Si el propietario responsable no actúa, la comunidad puede encontrarse con diversos problemas:
1-Las humedades suelen empeorar con el paso del tiempo. Lo que inicialmente puede ser una simple mancha en una pared puede acabar provocando desprendimientos de pintura, deterioro estructural, aparición de moho o daños en instalaciones eléctricas.
2-Retrasar las actuaciones suele traducirse en facturas más elevadas. Una intervención temprana puede evitar obras de mayor envergadura meses después.
3-La proliferación de hongos y moho puede afectar a la salubridad del inmueble. Además, la humedad puede generar riesgos eléctricos o comprometer la estabilidad de determinados elementos constructivos.
4-La falta de respuesta del propietario responsable suele generar tensiones entre vecinos, especialmente cuando los daños afectan al uso normal de las zonas comunes o provocan gastos extraordinarios para la comunidad.
¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios para evitar o reducir estos problemas?
Ante una situación de este tipo, la comunidad dispone de varias herramientas.
Requerimiento formal
Lo más habitual es que el presidente o el administrador de fincas remitan un requerimiento formal al propietario responsable para que proceda a la reparación de los daños en un plazo determinado. Este requerimiento sirve además como prueba documental en caso de que posteriormente sea necesario acudir a los tribunales.
Reparación por parte de la comunidad
Si la situación requiere una actuación urgente para evitar un perjuicio mayor, la comunidad puede verse obligada a ejecutar las reparaciones necesarias en las zonas comunes. Posteriormente podrá reclamar al propietario responsable el importe de los gastos asumidos.
Reclamación judicial
Cuando el vecino continúa negándose a reparar los daños o a abonar los costes ocasionados, la comunidad puede iniciar acciones judiciales para exigir el cumplimiento de sus obligaciones y reclamar la correspondiente indemnización. Los tribunales suelen considerar que quien causa un daño por acción u omisión debe responder de las consecuencias económicas derivadas de dicho perjuicio.
En todo caso, lo ideal es que tanto el vecino causante del daño como la comunidad de propietarios mantengan un diálogo frutífero y continuo para arreglar los daños causados y evitar de esta manera entrar en litigios que provocan tensiones y retrasos en la solución de los problemas.
Imagen de Elf-Moondance