Post realizado por IENE ABOGADOS
Qué duda cabe que el administrador de fincas juega un papel muy relevante en las reclamaciones por defectos constructivos instadas por las Comunidades de Propietarios de reciente constitución o de “obra nueva”.
Por ello, seguidamente se dan las claves para conseguir el éxito en este tipo de reclamaciones y evitar poder incurrir en posibles responsabilidades profesionales.
- El Libro del Edificio constituye un documento muy relevante en las reclamaciones por defectos constructivos. La documentación técnica contenida en este Libro del Edificio mismo será de vital importancia para que, en caso de ser necesario, se realice de forma ágil, correcta y completa un dictamen pericial que recoja las patologías de la edificación.
Por ello, resulta conveniente comprobar que el mismo se ha entregado y está completo, prestando especial atención al proyecto de ejecución (con las modificaciones que el mismo pudiese haber sufrido en el transcurso de la obra, planos as built, certificados y fichas técnicas de los materiales empleados, proyectos de instalaciones, certificados de eficiencia energética, etc.), al acta de recepción, de vital importancia para determinar el inicio del cómputo de los plazos de garantía (dies a quo), y al certificado final de obra, para identificar a los integrantes de la dirección facultativa o el listado de agentes intervinientes para contar, por ejemplo, con las direcciones a efectos de notificación.
Por lo anterior, se considera muy recomendable que una de las primeras tareas del administrador en una comunidad de obra nueva, sea comprobar que el Libro del Edificio ha sido entregado a la comunidad de propietarios y que cuenta con todos los documentos necesarios (respecto al contenido, debe tenerse en cuenta lo preceptuado en el DECRETO 349/1999, de 30 de diciembre, por el que se regula el Libro del Edificio y la propia Ley de Ordenación de la Edificación).
- Las reclamaciones extrajudiciales deberán tramitarse por escrito (burofax o correo electrónico con acuse de recibo) y a ser posible dirigirse a todos los agentes constructivos (promotor, constructor, proyectista, director de obra y director de ejecución). De este modo se garantiza que, en caso de ser necesaria una reclamación judicial posterior, hayamos impedido que la acción prescriba respecto a alguno de los agentes que pudieran ser responsables.
- El respeto a los plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación (garantía y prescripción) es esencial, al igual que tener en cuenta que el plazo de garantía comienza con la finalización de la obra (a estos efectos, el Acta de Recepción de Obra – que debe constar en el Libro del Edificio- es un documento esencial).
Así, es ya bien conocido que los plazos de garantía conforme a la L.O.E. son de 1, 3 y 10 años, dependiendo si se habla de defectos de remate o acabado, habitabilidad o afecciones estructurales.
Al margen de lo anterior, se dispone del plazo prescriptivo, conforme al cual se tiene un plazo de 2 años para reclamar – basta extrajudicialmente- la reparación de un daño (no importa si de remate, habitabilidad o estructural) desde que el mismo apareciese o pudiese ser detectado. Igualmente es cierto que cabe la acción contractual contra el promotor, con plazo de 5 años, y esta sí desde que el propietario adquiere la vivienda, pero siempre será más recomendable respetar los plazos de la L.O.E. que además permitirán demandar al resto de agentes constructivos en caso de ser necesario.
- Conviene archivar de forma ordenada y acreditar documentalmente (facturas, informes del proveedor) todas las operaciones de mantenimiento llevadas a cabo en la finca al objeto de que no se pueda alegar de adverso que las deficiencias vienen causadas por un mantenimiento deficiente.
- Intentar controlar, mediante partes de trabajo o similares, las reparaciones llevadas a cabo por promotora o constructora.
- Todas las reparaciones llevadas a cabo por la comunidad, y cuyo importe se pretenda reclamar a la promotora, deberán quedar documentadas lo mejor posible (fotografías del daño, presupuestos, facturas…) y resulta siempre conveniente solicitar un informe al proveedor al objeto de acreditar la existencia del daño y la necesidad de reparación del mismo.
- Previa a la interposición de la demanda, la junta de propietarios debe adoptar el correspondiente acuerdo que apruebe la interposición de demanda (basta mayoría simple) y facultar al presidente para otorgar poderes a procurador y abogado. La asistencia de un abogado especialista ayudará, en la medida de lo posible, a evitar errores, aunque todavía no se haya iniciado una reclamación judicial en la que la presencia del letrado ya será imprescindible.